下半年以来，比上房地产市场正在发生一系列连调控时期都有所不同的月家元同变化。比如，房企融资全面收紧。融资而融资管道受到管控，总额成本就会上升。为亿
克而瑞研究中心10月5日发布的比上报告数据显示，9月份95家典型房企的月家元同融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，房企同比上升17.2%。融资前9个月，房企新增债券类融资成本7.03%，WhatsApp%E3%80%90+86%2015855158769%E3%80%91mercedes%20sl%20hardtop%20hoist其中境外债券融资成本8.08%，较2018年全年增长0.86个百分点。其中9月融资成本6.47%，环比上升0.76个百分点。
融资成本上升，主要是监管部门收紧了房地产金融领域的融资管道。5月底开始，从各类发债，到信托，再到信贷，以及房贷与LPR的挂钩，清楚地表明了金融主管部门对房地产调控不放松、对防范房地产金融风险不放松的态度。
在我个人看来，前9个月房企融资成本的上涨幅度还在接受范围之内，且没有想象中那么高。可能是因为，舆论有点过于夸大了融资收紧的氛围，而且这种平均数据掩盖了其中的巨大差异，因为不少信用等级优质的房企仍然可以获得极低利率的发债。
比如，龙湖集团9月10日公告称，将发行于2029年到期的8.5亿美元优先票据，年利率仅为3.95%。而此前的7月23日，合景泰富集团宣布发行3亿美元优先票据，票面利率为7.4%；7月30日，远洋集团和中国奥园分别公告发行6亿美元、2.5亿美元优先票据，票面利率分别为4.75%和7.95%；8月2日，建业地产宣布发行3亿美元优先票据，年利率为6.875%。
今年1-5月，房企融资规模快速增长。根据克而瑞数据，174家典型房企的加权平均净负债率较年初上升4.29个百分点至91.37%，为历史最高值，其中TOP10房企净负债率增长更明显。值得注意的是，在监管部门压缩控制房地产融资规模之前，房企上半年融资成本就已经在上升。上半年70家重点房企的平均融资成本由去年末的6.68%提升至7.04%。
整体来看，用1-9月与1-6月的数据相比较，不能得出融资全面收紧后，资金成本大幅上涨的结论。
中国银保监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖远企9月11日在银保监会通气会上表示，调整信贷结构是进行时，没有完成时。肖远企表示，房地产过度融资不好，社会资金都进入一个行业，对整个经济均衡发展不利。过去有银行与房企合谋，通过表外资金，违规绕道“输血”房地产，监管部门压降的主要是这些资产。初步统计，两年来违法违规、层层嵌套的业务规模共缩减约12万亿元——当然，涉及房地产的违法违规融资只是其中一部分。
肖远企澄清，监管部门没有控制房地产企业贷款增量，银行对房地产行业授信要遵循国家房地产调控规则，同时要遵循监管规则。
也就是说，过度融资要抑制，违法违规融资要压降，但正常的房地产融资会有保障，房地产企业不必自己吓唬自己。不过，房地产高杠杆高周转的模式，已经走不下去了。房地产正在向正常行业回归，这不仅是指增长速度，也指负债率和利润率。
但同时亦不能否认，有些房企的融资成本增长较快。比如，有负债率较高、今年债务沉重的房企，7月单笔发债利率达到惊人的15%。最后三个月以及明年，企业间的这种分化，会继续甚至加剧，发展下去的结果，有些房企要出局。
由于销售业绩结转的滞后性，2016年以来不少主流房企进入利润高速增长期。尤其是碧桂园、恒大、融创这几家企业增速极为迅猛。但今年融资成本的上升，正在对部分房企的利润形成侵蚀作用。如前所述，由于融资成本增幅有限，目前对利润的侵蚀还不明显，但到公布今年年报时，一些负债规模高昂、融资利率大增的房企，利润表会比去年难看。这种情况再叠加下半年销售不畅等因素，对房企现金流的考验会更严峻。
融资成本上升固然会侵蚀利润，但只要销售保持增长，房企现金流就有保证。所以，当务之急还是抓销售。我早前一直呼吁房企在尽可能的情况下应采取降价促销的措施，以应对外部融资环境收紧和内部现金流不畅的双重压力。根据克而瑞数据，前9月TOP100规模房企的累计销售业绩同比仅增长4%左右，但9月当月百强房企权益销售金额环比增长达23.9%，增幅较去年同期提升近11个百分点。虽然不能称为“金九”，但成色已属不错。
最值得一提的是恒大。它是全国大型房企里促销行动最早力度也是最大的，目前看来成效显著。恒大9月单月实现全口径业绩规模830亿元，比8月环比大幅增长73.6%。前9月它的权益销售额4308亿元，位居行业第一。
不少房企，长期以来过着舒服的日子，很大程度不是它生产了多么出色的产品，提供了多么优异的服务，而是搭上了行业增长的快车。但随着发展模式的转变，旧有的一切都要改写。高利润高增长不再是想当然的结果，淘汰也不再是静态的书面名词。
明年年初，房企分化加剧后，应有更精彩的故事呈现。