Gomall新商业 ?撰文/付赢
资产证券化正加速存量价值运营时代的有多到来，作为西南经济引擎的少个商业WhatsApp%E3%80%90+86%2015855158769%E3%80%91sort%20colors%20by%20hsl成都，其商业地产证券化进程正成为这场变革的资产证券重要载体。
公开信息揭示，项目截至2024年底，成都成都已有11个知名商业项目（含百货、有多购物中心、少个商业奥特莱斯、资产证券商业街）成功通过资产证券化路径实现价值释放，项目证券化产品累计规模近300亿元人民币，成都展现强劲消费力。有多（见后文）
其中，少个商业高新区有5座商业项目完成了证券化，资产证券其数量居于成都主城区首位，项目其次是WhatsApp%E3%80%90+86%2015855158769%E3%80%91sort%20colors%20by%20hsl武侯区，已有2座证券化商业项目。
成都商业地产资产证券化的先行者集中于资本运作娴熟、拥有优质商业项目的头部开发商。比如华润置地的成都万象城作为城市级标杆商业，早在2020年就以华润置地首单商业地产抵押贷款CMBS发行，规模达到25.01亿元，发行票面利率为3.8%，更因稳定优异的运营数据备受投资人认可。
国家“十四五”规划明确基础设施REITs在存量资产盘活方式中位列第一。
在推进基础设施REITs试点方面：
早在2021年2月，成都在全国率先印发《关于促进成都市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的十条措施》；
今年4月，成都印发《关于做好我市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》。
开展基础设施REITs试点，被赋予盘活存量资产、扩大有效投资的重要使命。
截至2025年5月末，国内全部66只公募REITs中有8支消费基础设施REITs，其中就有1支在成都（成都大悦城），为成都市场消费基础设施REITs打一个好版。
根据公开资料整理©付赢
值得关注的是，华润置地倾向于采用CMBS或类REITs等融资工具。今年3月，华夏华润商业 REIT 完成首次扩募，项目为昆山万象汇；四个月后，拟申请第二次扩募并新购入基础设施项目，拟购入的基础设施项目包括杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇，三个项目均位于核心商圈，客流黏性高、主力租户聚焦零售餐饮业态，可强化基金对“三省三市”消费基础设施布局，更能夯实投资组合的现金流基石，同时捕捉区域消费升级的长期增长机遇。
另外，易方达华威农贸市场REIT作为全国首单农贸市场公募REITs，它的成功发行除了响应国家发改委《发改投资〔2023〕236号》新增行业政策，也标志着商业地产市场证券化的多维途径扩张中，社区商业、农贸市场项目也值得各位投资者关注。
轻资产是头部房企首选的多元化扩张路径，包括保利发展、华润置地、印力及龙湖、万科等在内的多家房企，都在积极推动CMBS、类REITs等产品的融资计划。
目前类REITs已进入常态化发行阶段，其发行不仅利好存量资产价值释放，也对不良资产起着优化资产处置效率和降低处置成本作用。
其运营数据披露的透明度，将驱动商企从产销模式转向资产管理机制，实现轻资产化发展；带来的资金活水，赋能商业项目优化消费体验，让普通投资者以较低门槛投资不动产，分享红利，助力国内消费大循环的格局。
但不可否认的是，随着商业地产马太效应加剧，那些拥有成功证券化经验的头部企业在获取新项目、低成本融资方面优势显著，形成“投融管退”的良性循环。
这背后更加考验团队运营能力是否在“内卷市场”形成核心壁垒，能否产生持续、稳定、增长的可证券化现金流，成为衡量商业管理团队价值的重要标准。
传统依赖位置红利、缺乏精细化运营能力的项目，在资本化路径上将举步维艰。
“投融管退”閉環加速形成則推動行業向更專業化、金融化方向發展。例如擅長“投融管退”的光控安石已完成上海靜安大融城項目、重慶觀音橋大融城項目、西安大融城項目類REITs在深交所發行，律師事務所為北京市金杜、漢坤律師事務所，6年內發行總規模高達158.2億元。
毋庸置疑，重資產持有模式雖保有其融資優勢，但轻资产模式凭借资本敏捷周转、高效滚动的运营优势，在行業激烈競爭及現金流壓力下的吸引力也越來越大，這類由地方國企平臺、專業商業管理運營商主導的項目，將更多嘗試通過證券化盤活存量。
隨之而來的是證券化產品對運營人才提出更高要求，具備精通資產估值、現金流管理、招商運營等復合背景的專業人才將成為市場爭搶對象，其價值或將超越傳統招商人才。
尤其是運營過高坪效購物中心的專業人才，某種程度上更加有市場競爭力，例如服務過华润置地、大悦城、龙湖、凯德体系的从业者。
现在来看看成都哪些商业项目已经证券化。
高新区
成都银泰中心in99
时间:2017年 期限:18年 规模:35亿元
所属品种：国内首单培育型CMBS
標的資產：銀泰中心in99購物中心及華爾道夫酒店和車位共計293983.17㎡
原始权益人：云南城投置业股份有限公司
计划管理人：开源证券股份有限公司
会计师事务所：大华会计师事务所（特殊普通合伙）（云南分所）
律师事务所：海问律师事务所（北京市）
主承销商：开源证券股份有限公司
交易结构：
高新区
环球中心
时间:2018年 期限:18年 规模:35亿元
所属品种：首单信托作为原始权益人的CMBS
標的資產：环球中心商業及環球洲際酒店
原始权益人：成都环球世纪会展旅游集团有限公司
计划管理人：上海光大证券资产管理有限公司
主承销商：光大证券股份有限公司、平安证券股份有限公司
交易结构：
高新区
合景泰富·悠方
時間:2019年 期限:18年 規模:100亿元
所属品种：首单商业物业储架式CMBS
标的资产：成都悠方购物中心地上1-7层商业、杭州木莲庄酒店、广州木莲庄酒店
原始权益人：广州合景控股集团有限公司
计划管理人：华西证券股份有限公司
律师事务所：北京市竟天公诚律师事务所
主承销商：华西证券股份有限公司
高新区
苏宁城市奥特莱斯
时间:2019年 期限:18年 规模:19亿元
所属品种：首单购物中心续发类REITs
标的资产：成都苏宁广场
原始权益人：南京苏宁商通企业管理服务有限公司
计划管理人：中信证券股份有限公司
会计师事务所：天衡会计师事务所
律师事务所：北京市竟天公诚律师事务所
主承销商：中信证券股份有限公司
高新区
建发鹭洲里
时间:2021年 期限:18年 规模:11亿元
所属品种：CMBS
標的資產：建发鹭洲里
原始权益人：建发房地产集团有限公司
计划管理人：华泰证券（上海）资产管理有限公司
律师事务所：福建天衡联合律师事务所
主承销商：华泰证券股份有限公司
交易结构：
武侯区
武侯吾悦广场
时间:2020年 期限:18年 规模:7.1亿元
所属品种：CMBS
標的資產：成都武侯吾悦广场
原始权益人：新城控股集团股份有限公司
经营数据：截至2024年底，新城控股持有的已开业吾悦广场148座，管理输出的已开业吾悦广场25座，整体出租率近98%；全年商业运营总收入128.08亿元（即含税租金收入），同比增长13.10%。2025年新城吾悦广场ABS计划获受理，该项目拟发行规模5.63亿元，原始权益人为上海睿硕创企业管理有限公司，计划管理人为国金证券资产管理有限公司。
武侯区
成都大悦城
时间:2024年 期限:18年 规模:33.23亿元
所属品种：西南地区首单消费基础设施公募REITs
標的資產：成都大悦城
原始权益人：卓远地产（成都）有限公司
计划管理人：中信证券股份有限公司
会计师事务所：信永中和会计师事务所
律师事务所：北京金诚同达律师事务所
主承销商：中信证券股份有限公司
交易结构：
温江区
合生汇
时间:2019年 期限:18年 规模:11.5亿元
所属品种：ABS
标的资产：成都珠江广场
原始权益人：广东珠江投资股份有限公司
计划管理人：首创证券股份有限公司
主承销商：首创证券股份有限公司
成华区
成都万象城
时间:2020年 期限:18年 规模:25.01亿元
所属品种：华润置地首单商业地产抵押贷款CMBS
標的資產：成都万象城一期
原始权益人：华润置地投资有限公司
计划管理人：中信证券股份有限公司
律师事务所：万商天勒律师事务所
牽頭主承销商：中信证券股份有限公司
交易结构：
锦江区
锦江兰桂坊
时间:2022年 期限:18年 规模:5.26亿元
所属品种：西南地区区县级平台首单商业物业资产CMBS
標的資產：锦江兰桂坊
原始权益人：成都市兴锦城市建设投资有限责任公司
计划管理人：华西证券股份有限公司
会计师事务所：中兴华会计师事务所
律师事务所：上海市锦天城律师事务所
主承销商：招商证券股份有限公司
交易结构：
青羊区
成都宽窄巷子
时间:2023年 期限:18年 规模:11.81亿元
所属品种：全国首单历史文化街区CMBS和全国首单地方增信文旅类 ABS
标的资产：宽窄巷子
原始权益人：成都宽窄文创产业投资集团有限公司
计划管理人：富国资产管理（上海）有限公司
律师事务所：上海市锦天城律师事务所
主承销商：海通证券股份有限公司
交易结构：
了解完之后，或更能强烈感受到，资产证券化在当下低迷商业市场环境中，对行业消费条件、市民消费意愿的提升有一定利好，为商业地产行业反哺新一轮发展机遇。
可以预见，成都商业地产资产证券化在政策指导下将呈现资产包类型多元化，除核心商圈成熟购物中心外，那些运营良好的社区商业、特色主题街区、优质写字楼底层商业等，都将加速成为打包入池的新标的。
未来NOI、EBITDA或将成为衡量商业体真实价值最真实的标尺，也是这个行业向高质量演进最有力的见证。