“融资这块收紧貌似是公司非常痛苦，这一鞭子打在背上简直像一刀砍在背上”，债受业内人士曾对观点地产新媒体如此形容融资收紧下房企的冷落感受。
如今审计署接连几份审计报告的房企释出，恐怕还要让深陷困境中的融资融资房企雪上加霜。
6月20日审计署针对金融风险防控等突出问题，全调企业予以审计并发布报告。金额报告指，达亿工商银行、公司农业银行、中信集团3家金融机构9家大型国有银行，违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。
这一记重拳，让银行信贷机构在面对房地产融资问题时更加审慎，规范各类进入房地产资金的合规性。同时另一个信号也被释放，未来银行表外资产流向房地产，将受到更加严厉的监控和打击。
而本就如履薄冰的房企，此刻更要“勒紧裤腰带过日子”，回归到其他的融资正途上。
审计风暴来袭
就在市场满心期待央行或于8月底降准，间接缓解房企紧绷的资金链时，来自审计署的WhatsApp%E3%80%90+86%2015855158769%E3%80%91custom%20design%20football%20jerseys一记重拳瞬间让大家回到了现实。
6月20日，审计署针对目前市场中较为突出的一系列问题予以审计并发布报告。当中关于房地产的“违规”问题持续发酵，也给当前竭尽全力舒缓融资压力的房企一次警醒。
在金融风险防控方面，审计署发布的《国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》显示，9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。
随后的2018年39-41号公告中，审计署对有关事项进行了延伸和追溯。在审核中国工商银行、中国农业银行、中国中信集团2016年年度资产负债损益情况时，审计署发现上述3家金融机构在业务经营上存在不合规性。
比如，工商银行向土地储备中心、“四证”不全的房地产企业提供新增融资。具体而言，2013年至2016年，河北、江苏分行未严格执行监管规定，违规向房地产企业发放并购贷款36.24亿元；2015年至2016年，河北、北京、云南、上海4家分行存在建设项目未按规定及时竣工决算、个别土地及房产长期闲置或处置程序不规范等问题。
此外，2014年10月至2016年底，农业银行通过理财资金向房地产企业提供融资、违规向土地储备中心和部分建筑工程施工许可证等“四证”不全的房地产企业等提供融资，涉及金额96.44亿元。
本次违规向房企提供融资最多的是来自中信集团的关联企业。2013年至审计时，中信集团所属中信银行、中信信托未严格执行监管规定，向“四证”不全或低密度房地产项目提供融资211.01亿元，另有部分融资被用于缴纳土地出让金。
面对审计署针对违规“输血”的严查，同日上述三家金融机构先后公布整改情况。
工商银行回应，涉及的贷款已采取了相应的风险防范和化解措施，风险基本可控。农业银行则表示，已对审计发现的问题即刻采取整改措施，截至公告日，审计发现问题的整改率达到98.48%。中信集团也就审计报告回应表示，对于业务经营方面问题，在认清原因、严肃问责的基础上，积极采取措施强化合规管理。
本次的审计并不是突如其来，只是在例行检查的同时，顺便对房地产行业的去杠杆问题进来了一次大检查。而从审计结果来看，金融降杠杆尚有“漏网之鱼”，任重道远。至少未来可预期的时间内，银行表外资产流向房地产的问题将受到更加严厉的监控和打击。原本对违规金融手段抱有幻想的房企，只能另辟蹊径，回归到其他的融资正途上。
融资捉襟见肘
2015年至2016年地产业的火爆行情，让各大房企不断加杠杆，一定程度上也让房地产销售开始井喷式爆发。不过在去杠杆的金融现实下，监管部门开始跟进出台一系列政策，收紧房企融资渠道，控制债务规模。
在中国人民银行6月12日公布的最新数据中，5月份社会融资规模增量为7608亿元，比上年同期少3023亿元，而环比4月社会融资规模15604.75亿元则腰斩。其中，委托贷款、信托贷款和未贴现的银行承兑汇票等均全线缩水。
房地产是重点“去伪存真”的大类资产之一。观点指数通过对全国10家国内品牌房企跟踪监测发现，2018年至今上述房企融资金额合计达到2262.99亿元，其中银行贷款及为子公司提供贷款、融资担保仍然是主要的“筹钱”通道，占比达到36.21%，其次为境外融资，占比高达32.83%。需要注意的是，过往房企青睐的公司债下降到9.64%。
数据来源：全国10家国内品牌房企跟踪监测，观点指数整理
此前，花旗银行董事总经理、中国研究部所长蔡金强，在接受观点地产新媒体采访时也透露，目前的前端贷款，银行已经收缩到只有30%。“银行的钱你是很难拿的，因为银行也是从表外并到表内，要用银行自己的额度，现在是有没有额度的问题，不是成本的问题。”
其实更早之前，房企最为倚重的银行贷款就开始被一堵再堵。
不少银行对借款的房企设定两条基准线，一个是坚决不碰长周期项目，而且对于房企拿地的楼板价较高的，测算有风险也避而远之；另外豪宅项目的开发贷坚决不碰。有业内人士透露，甚至设立更高门槛的银行也不在少数，“过去是只对百强房企放贷，现在他们给企业放款的时候会看行业前三十名?！?/p>
业内人士也向观点地产新媒体透露，“某银行全广东省房贷的一半额度已经给了某龙头房企?！?/p>
在6月15日工、农、中、建四大国有银行广东省分行等机构联合公布的广东地产资信20强名单中，碧桂园、保利、雅居乐、奥园、珠投、龙光等20家房企顺利通过“考试”，成为最优先享受四大国有银行贷款的房企。
银行贷款看重“成绩”，在不断收缩的过程中，银信通道也逐渐收紧。据观点地产新媒体了解，今年以来不少信托公司向房地产项目投放过的资金甚至为零。而即使投向房地产的资金也被限定条件，即“项目四证齐全、企业资本金达30%、开发商具二级以上资质”。
中信信托这次被审计署“点名”，正是因为未按照相关监管条件，向“四证”不全或低密度房地产项目提供融资211.01亿元。审计署的是次大检查，意味着未来银行信贷部门将更加审慎，规范各类进入房地产资金的合规性，否则就将面临更严厉的惩罚。
在银行贷款、信托融资被不同程度收紧的现实下，不少房企又面临着公司债中止发行的“多重打击”。
据机构数据统计，2018年以来全国取消或中止发行的债券达到338只，涉及金额高达2161.79亿元。其中52家上市公司取消或中止的信用债（企业债、公司债、中票、短融），达到58笔，涉及金额合计384.5亿元。
如何解围？
从国家统计局公布的1-5月房地产企业开发到位资金情况来看，至少已经有不少企业找到了补充现金流的途径。
统计数据显示，2018年1-5月，房企到位资金再次回升，达到62003亿元，同比增长5.1%，创下今年以来的新高，单月增速则达到17.4%。其中，国内贷款下降2.8%，至10201亿元；个人按揭贷款9250亿元，下降3.6%；利用外资21亿元，下降76.2%；自筹资金增长处于第二高，为19473亿元，增长8.1%。
房企到位资金增速超过预期，主要个得益于销售回款的加速。从数据端来看，2018年1-5月，定金及预收款为20122亿元，在所有到位资金中占比最大，达到32.45%。同时，增长速度亦是最快的，达到12.7%。
需要注意的是，从单月来看，定金及预收款5月增量为5135亿元，单月增速28.1%，同样创下今年的单月增长记录。这也意味着，房企逐渐转换思路，由原来的依靠银行，向周转速度转变，通过快速消化项目来实现销售回款，从而摆脱资金紧张的桎梏。
“净利润有9-10%就立刻像泼水一样全倒出去，用最快的速度回笼现金来破解资金口。”蔡金强对观点地产新媒体表示。
碧桂园就是个中代表。4月5-11日，碧桂园内部连发三文，要求“摘牌即开工”，提高周转速度、加快有质量供货。
截至3月底，碧桂园已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月，摘牌到开盘5.2个月。但杨国强还是在相关文件中指出，“集团现在的高周转速度太慢”“高周转是我们战无不胜的法宝”“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”。
在这样的快马加鞭下，碧桂园5月的销售业绩再刷国内历史新高，达到771.6亿元，同比增长92.61%，环比上涨10.97%。于此，依靠快周转，碧桂园仅用5个月的时间就已经实现3346.8亿元的合同销售额，年内率先冲破3000亿。
随着融资的趋紧，Get到碧桂园快周转法宝的房企阵营正在逐步扩大。
根据观点指数统计的数据显示，排在销售前列的20强企业，1-5月同比增长速度均为正数，其中超过50%的有8家，10%-50%的最多，为9家。同比增长率为个位数的仅有3家，分别为万科、绿地以及龙湖。这些增长稳健的企业中，万科和龙湖的在手现金都较为充裕。
需要注意的是，5月的单月同比增速线基本走在1-5月增速的上方。其中，单月同比增速最高的是泰禾集团，5月合约销售116亿元，同比增速超过300%；1-5月合约销售增长最快的是金茂，合约销售为567.95亿元，同比增长281.94%。
对今年房企大举冲销售的现象，麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊在接受观点地产新媒体采访时，回应称，“大家都是经历过（周期）的，所以我觉得现在高周转是一个正确的策略，可以帮助房企规避宏观的风险。”
胡伟俊续称，如果不能做到很高的周转，在宏观突然下行的时候，手上的高库存会让资金点产生问题。如果能做到高周转，始终保持比较低的库存的货，房企则可以在下行周期有足够的现金出手兼并对方，低价收购别人的土地储备。“这样在接下来两年之后的上行周期里，或许就会有一个更好的地位?！?/p>
除了“自我救赎”外，过去的近半年时间里，不少房企到海外发债的频率比去年高很多。根据彭博监测的数据，仅2018年1-4月房地产行业美元债发行规模达到了189亿美元，同比增加超过六成。
在上述观点指数统计的10家房企融资情况中，开年至今10家房企的境外融资达到742.9亿元，占比达到32.83%。胡伟俊透露，海外的资金成本可能要8%到9%，甚至10%都有可能，之所以那么多开发商来发债，主要还是国内的资金链比较紧张。
有业内人士对观点地产新媒体指出，融资端的持续收紧或会加速行业的洗牌。“目前已有不少房企已经没有贷款额度，如果这样下去，维持到四季度的话，那肯定是有一些（房企）受不了”。
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