核心提示：9月29日，首單市由總部位于新加坡的外資凱德投資發起的首單外資消費REITs——華夏凱德商業REIT（基金代碼：508091）在上海證券交易所成功上市。

2025年9月29日，消费夏凯WhatsApp%E3%80%90+86%2015855158769%E3%80%91cranidos%20best%20moveset在即将迎来中新建交35周年之际，德商由总部位于新加坡的功上凯德投资发起的首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT（基金代码：508091）在上海证券交易所成功上市。这是首单市中国第75单公募REITs，是外资中国公募REITs市场国际化、多元化、消费夏凯专业化发展的德商标杆案例。

全球经验赋能 开启中国公募REITs国际化新篇章

华夏凯德商业REIT由领先的功上全球不动产资产管理公司、亚太地区最大的首单市REITs管理人凯德投资担任发起人及运营管理机构，中信证券担任专项计划管理人，外资华夏基金担任基金管理人。消费夏凯基金底层资产凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，德商具备优异的功上资产质量与专业高效的运营团队，为基金成立后的稳定运营和业绩持续增长奠定了坚实基础。

基金发售阶段，华夏凯德商业REIT获得各界广泛关注，深受市场认可。WhatsApp%E3%80%90+86%2015855158769%E3%80%91cranidos%20best%20moveset基金拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍。

凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示：“凯德投资将国际市场成熟的REITs管理经验与中国市场深度结合，华夏凯德商业REIT不仅为境内投资者提供了低利率环境下配置优质资产的新通道，更通过透明高效的运作机制，为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供了机会，树立了国际资本与中国庞大的消费市场深度融合的新标杆。借中新建交35年来两国紧密合作的东风，凯德将继续深化在华布局，以全球智慧赋能本土创新，以专业能力守护长期价值，与中国共成长。”

中信证券股份有限公司执行董事、总经理邹迎光表示：“在中新建交35周年前夕，中信华夏联合体有幸在华夏凯德商业REIT项目中担任了管理人、财务顾问、托管行等关键角色，以中信集团‘一个中信、一个客户’的协同服务理念，助力凯德在中国资本市场树立了又一个标杆。这不仅是中信联合体与凯德长期合作的里程碑，也是落实中国资本市场对外开放、深化中新金融合作的又一重要实践。中信联合体期待与凯德投资一道，乘风REITs发展机遇，做好产品存续期管理工作，提升产品竞争力、延续产品生命力。”

布局长线发展 将 “募投管退” 全链条体系本土化

华夏凯德商业REIT的推出，彰显了凯德投资对中国公募REITs市场未来发展机遇的看好。随着中国公募REITs市场的不断发展壮大，市场规模不断扩大，产品类型不断丰富，将为投资者提供更多的投资机会。特别是在消费REITs领域，市场空间巨大，发展潜力显著。凯德投资在中国18个城市管理着超过40个购物中心，总资产价值超800亿元，有望在未来持续为华夏凯德商业REIT注入优质增量。

作为最早布局中国市场的国际不动产资管机构之一，凯德投资的核心优势在于其从资产挖掘到价值创造的完整生态链：卓越的募资能力，通过全球募资网络引入长期权益资本；多元化的投资策略，通过地域与业态分散风险；国际先进的资产管理体系，通过主动管理提升资产价值；成熟的REITs平台，为私募基金LP提供永续资本退出渠道。随着华夏凯德商业REIT成功发行上市，凯德投资在中国实现了从私募到公募多层次REITs体系的全面布局。发行公募REITs不仅有利于凯德投资盘活存量资产、优化资本结构，还可通过资金回笼，支持新项目投资，形成“募投管退”的良性循环。

作为首单外资消费REITs，华夏凯德商业REIT是凯德投资“植根中国、服务中国”战略的有力注脚。展望未来，在监管机构、原始权益人、运营管理机构、基金管理人与投资者的协同努力下，华夏凯德商业REIT有望成为兼具稳定收益与成长潜力的标杆产品，在实现长期稳健经营的同时，力争为投资者创造可持续且具有竞争力的收益回报。

关于华夏凯德商业REIT

华夏凯德商业REIT（基金代码：508091）全称为“华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金”，是中国首只由国际化不动产资管公司发起的消费REITs产品。首发资产组合的评估值约26亿元人民币，总建筑面积达到168,405平方米，包括位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，均具备优越的地理位置、成熟的运营体系以及多元化的租户结构。

华夏凯德商业REIT聚焦于高能级城市的优质消费资产，深耕具备投资韧性的大众消费市场，旨在把握“刺激消费、扩大内需”政策带来的行业机遇。本基金由华夏基金担任基金管理人、凯德投资作为运营管理机构，致力于通过主动资产管理策略，持续提升资产价值，驱动投资组合的稳健增长，为投资者提供稳定、可持续的收益回报。

关于主要原始权益人、运营管理人——凯德投资

凯德投资是立足亚洲、领先的全球不动产资产管理公司，总部设在新加坡，并于2021年在新加坡上市。截至2025年8月13日，凯德投资的基金资产管理规模（FUM）为1,170亿新元。凯德投资持股8只上市不动产投资信托基金（REITs）和商业信托以及一系列投资于人口趋势、格局颠覆重构，以及数字化主题的不动产私募投资工具。旗下多元化不动产资产类别涵盖购物中心、办公楼、旅宿、工业地产、物流园、产业园区、健康、自助仓储、数据中心、私募信贷和特殊机会。

凯德投资的目标是在全球范围内扩大其基金管理、旅宿管理和商业管理业务规模，并保持有效的资本管理。作为凯德集团旗下的投资管理分支，凯德投资能够利用凯德集团旗下开发分支的开发能力和管道投资机会。

作为一家负责任的企业，凯德投资将可持续发展作为其工作核心并承诺到2050年实现范围1和范围2的净零碳排放。凯德投资在为利益相关方创造长期经济价值的同时，致力于为其业务所在地的环境和社会福祉作贡献。

关于基金管理人——华夏基金

华夏基金管理有限公司成立于1998年4月9日，是境内最早成立的公募基金管理人之一。成立以来，华夏基金积极顺应资本市场的高质量发展带来的变化，以自身的高质量发展，提升服务实体经济、国家战略的能力。坚持以客户为中心，不断提高服务居民财富管理需求的能力。目前公司服务范围覆盖多个资产类别、行业和地区，构建了以公募基金和机构业务为核心，涵盖华夏基金(香港)、华夏资本、华夏基金(财富)、华夏股权等四家子公司的多元化资产管理平台。截至2025年一季度末，华夏基金管理资产规模超2.8万亿元，旗下公募基金产品累计为客户盈利超3500亿元，累计分红超2400亿元。

华夏基金早在2015年就着手组建了专门的REITs团队，目前已搭建了包括公募REITs领导小组、公募REITs投资决策委员会和公募REITs工作小组在内的多层次组织架构，设有专门的基础设施与不动产业务部，开展公募REITs相关业务，建立了包括Pre-REITs前期项目培育、投行项目执行、战略配售投资、运营管理、发行销售、上市流动性管理在内的全流程业务链条。现有超过50位专业的基金经理和投资研究人员，负责REITs项目投资和投后运营。团队核心人员来自于境内外基础设施与不动产领域知名的私募基金管理人、保险资管和运营机构，具备多年的基础设施与不动产股权、夹层/债权投资和运营管理经验。

目前，华夏基金共计在管15只REITs产品，分布于京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展等国家重大战略区域，涵盖6大类底层资产，总管理规模超395亿元，在管产品单数、规模、行业及区域覆盖度均排名市场第一。